서비스드 레지던스(생활형 숙박시설) 주거용으로 사용 가능? 이제부턴 이행강제금 발생합니다!

10월 15일부터 생활형 숙박시설(서비스드 레지던스)의 숙박업 등록을 의무화하는 건축법 시행령 개정안이 시행됩니다.

만약, 14일까지 숙박업 신고를 하지 않고 주거용으로 사용하면 집값의 10% 수준의 이행강제금 부과 대상이 됩니다.

만약 집값 공시가 10억 원이면 1년에 1억 원을 벌금으로 내야 합니다.


레지던스는 오피스텔과 호텔의 중간 형태로, 법적으로 주택은 아닙니다. 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받아서 중・장기 투숙과 취사, 세탁 등이 가능한 숙박시설입니다.

아파트와 구조가 비슷하고 각 방마다 개별적으로 등기를 할 수 있다보니, 주거용도로 주로 사용해왔었습니다.

특히, 2018년 당시, 부동산 투자가 활기찰 때, 주거용 투자상품으로 인기를 얻기도 했었습니다.


왜 이런 문제가 발생했는가?

레지던스가 정부 부처 간 규제의 사각지대에 놓여있었기 때문에,

보건복지부, 국토교통부, 행정안전부, 지방자치단체 등 일관된 관리시스템의 부재로 인해 각자 별도로 관리하면서 혼란을 키웠습니다.


생활형 숙박시설은 이전에는 전입신고가 가능했고, 주택 수에 포함되지 않아 집값이 폭등하던 시기에는 주거시설로 인기가 있었습니다.

그러나, 투기 수요가 너무 몰리자 정부에서 규제를 가하기 시작했고, 2021년 5월 건축법 시행령을 개정하여 레지던스의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용하지 못하도록 했습니다.

다만, 오피스텔 등 용도변경을 하거나 숙박업소로 등록할 수 있도록 2년의 유예기간을 줬었는데요. 그 유예기간이 10월 14일부로 종료되는 것입니다.

현재 시장 상황은?


전국적으로 생활형 숙박시설은 10만 3천실에 이른다고 합니다. 그 중 절반정도는 숙박업으로 등록되어 운영되고 있습니다.

이는 나머지 절반은 여전히 주거용으로 사용되고 있단 뜻입니다.

주거용으로 사용하는 레지던스 중 오피스텔로 용도를 변경한 곳은 전체의 단 1.1%에 불과했다고 합니다.

이는 건물주의 의지적인 문제도 있을 수 있겠지만, 오피스텔로 전환하는 것이 현실적으로 쉽지 않기 때문에 낮은 전환율을 보이는 것으로 판단됩니다.

레지던스를 오피스텔로 용도를 변경하려면 아래와 같은 까다로운 조건들이 필요하기 때문입니다.

  • 분양자 100%의 동의
  • 적정 주차장 대수 확보
  • 복도 폭 확보

대부분의 레지던스가 주차장과 복도 면적 요건을 맞추려면 아예 건물을 새로 지어야 하는 실태입니다.

그렇다면, 남은 선택지는 숙박업 신고를 하는 것인데, 현행법상 30호실 이상 규모를 갖춰야만 숙박업 신고가 가능하다는 어려움이 있습니다.

이와 더불어 숙박시설로 등록하더라도 실거주하는 집주인과 세입자는 숙박시설 관리 위탁업체와 장기 투숙 계약을 해야 하는 문제가 있습니다.


10월 15일부터 적용될 시행령으로 인해 현재 임대차 계약을 체결한 세입자들이 입을 수 있는 피해에 대한 우려의 목소리가 있습니다.

숙박시설이기 때문에 다른 세입자를 구할 수 없으며, 집주인은 대출도 어려운 상황이기 때문입니다.

이로인해 전세계약 만료 후, 전세금을 못돌려 받는 등 세입자가 피해를 볼 가능성이 커질 수 있습니다.


이에 대한 정부의 대책은?

전국레지던스연합회는 세종시 국토교통부 청사 앞에서 정부의 합리적 정책 개선을 촉구하는 집회를 열었습니다.

이에 국토교통부는 추석 전까지 관련 대책을 내놓겠다고 발표했습니다.

전문가들은 오피스텔처럼 준주택으로 인정하거나, 건축법 개정 전 수분양자에 대한 소급 적용을 배제하는 등 합리적인 대책이 필요하다고 의견을 내고 있습니다.

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